こういった疑問に答えます。
この記事では、建て替えかリフォームかで迷ったときの判断基準を2つ解説します。
長年住み慣れた家も年月が経つにつれ、あちこちに不具合が生じるものです。例えば、壁のひび割れや水回りの老朽化、間取りへの不満など気になる部分はさまざまです。
でも、いざ改修を考え始めると、建て替えかリフォームのどちらかを選ぶべきか迷ってしまうかと思います。
基本的にはリフォームの方が解体費用や廃材処分費用がかからない分、建て替えるより安く済みます。もちろん、耐震や間取りの変更などもリフォームで十分に対応可能です。
しかし、家の状態が良くない場合、部分的な修繕を繰り返すリフォームでは手間がかかります。また、建て替えかリフォームのどちらがいいかは、価格の安さだけを基準にするべきではありません。なぜなら、思い切って建て替えた方が結果的に工期が短縮でき、費用も抑えられる可能性があるからです。
では、どうやって建て替えやリフォームかを決めればいいのか疑問に感じる人もいるでしょう。
個人的には、建て替えかリフォームのどちらを選んでいいか分からない方は、複数の業者に相談するのがおすすめ。
複数の業者に相談し、見積もりを依頼することで建て替えまたはリフォームにかかる費用を比較でき、自分の希望する工事の適正な価格が分かるため、高額な費用での契約が防げます。また、担当者の対応や工事内容からも比較検討することも大切です。
業者選びのポイント
- 過去の施工例や会社の信頼性
- 建設業許可、建築士事務所登録の有無
- 工事保証や定期点検
- 提案力やレスポンスの速さ
- 一式表記ではなく細かく明示されているか
- 工事内容や支払い条件が契約書に明記されているか
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【結論】建て替えかフルリフォーム(リノベーション)か？迷ったらこれ！たった2つの判断基準！
建て替えかリフォームは建物を基礎部分から取り壊して新しく立て直し、リフォームは建物の基礎部分を残したまま部分的に改修する一大プロジェクト。
ところが、何も知らずに建て替えかリフォームかを選ぶと、地盤の問題や構造体の深刻な劣化など、新たな問題が見つかって後悔する可能性があります。
そのため、建て替えかリフォームかを慎重に選ぶ必要があります。
その判断基準を2つにまとめました。
| 理由 | 損するポイント |
|---|---|
| 1 | 築年数と建物の劣化具合で判断する |
| 2 | 予算と将来のライフプランで判断する |
建て替えかフルリフォーム決める判断基準①築年数と建物の劣化具合で判断する
建て替えかリフォームかを決める最初の判断基準は「築年数」と「建物の状態」です。
結論から先に言うと、築30年以上で耐震性能や断熱性能が著しく低下している場合は、建て替えを選んだ方が安心です。なぜなら、新築にすることで最新の耐震基準や省エネ性能を満たし、長期的に住みやすい家を手に入れられるからです。
一方、築20年程度で構造がしっかりしている家なら、フルリフォーム（リノベーション）でも十分対応でき、間取り変更や最新設備の導入によって新築同様の快適さを実現できます。
それぞれ詳しく解説していきます。
築年数から判断
建て替えとリフォームを考えるにあたり、目安となる基準が住宅の築年数です。
一般的には築年数が新しいほどリフォームが適している場合が多く、築年数が古いほど建て替えが必要になるケースが多いです。
築年数で判断
- 築29年以下の場合
- 築30～39年の場合
- 築40年以上の場合
築29年以下の場合
築29年以下の場合、構造に大きな問題がない限り、リフォームで十分に対応可能です。
国土交通省が公開する「令和5年度 住宅市場動向調査報告書」では、新築住宅のリフォームを実施した世帯の平均住居年数が公開されています。
| 年度 | 平均住宅年数 |
|---|---|
| 2019年 | 26.0年 |
| 2020年 | 26.1年 |
| 2021年 | 27.7年 |
| 2022年 | 27.6年 |
| 2023年 | 26.0年 |
上記のデータによると平均年数は26～27年のため、築29年以下の場合はリフォームを選択している人が多いことがわかります。その理由として、築29年以下の場合は建て替えが必要になるほど劣化が大きく進んでいないことが多いと考えられるからです。
そのため、自宅の改修を考えている場合、まずはリフォームを基本に検討することが一般的です。
ぶっちゃけリフォームにしようか建て替えようかという悩みどころはある。まもなく築30年だので建て替えには躊躇する年数だがあんなでけえ家いらねえ。年を取って動きが（今以上に）緩慢になる前にコンパクトにしたいとは思っている。
— ヤサワ☆彡さん (@HKSPY) March 17, 2025
築何年かによる
20〜30年とかならリフォーム
それ以上(50年〜)なら立て直した方がいいかなと個人的には思ってる
今ちょうどリフォームも新築(立て直し)も対応してる支援事業始まったからタイミング的には有り— あすてぃ (@S2Asty) November 22, 2022
築30～39年の場合
築30～39年の場合は、住宅の劣化状況によってはリフォームで十分に対応可能ですが、建て替えを行っても問題ない築年数であると考えられます。
国土交通省の「令和5年度 住宅市場動向調査報告書」に、建て替え前の平均移住年数が公開されています。
| 年度 | 平均住宅年数 |
|---|---|
| 2019年 | 37.7年 |
| 2020年 | 39.7年 |
| 2021年 | 42.5年 |
| 2022年 | 40.6年 |
| 2023年 | 38.8年 |
上記のデータから、建て替え前の平均移住年数は38～40年であることがわかります。
築30年程度の住宅であれば、主要な構造はまだしっかりしていることが多く、リフォームで快適さを取り戻せます。一方で、築35年を超えると配管や断熱など根本的な部分の劣化も進むため、建て替えという選択委が現実的になってきます。
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2000年に30代だった人って1960年代生まれなわけだけど、その頃って戦後の経済成長期真っ只中で、親世代が結婚や出産に伴って立派な家を建てた人が多かったでしょ。築30〜40年ならリフォームして住めるし、継いでそのまま住むとかリフォームだけとか、なんなら親の貯金で建て替えもできただろう。
— 大根 (@m_daikon) July 8, 2019
はっきり言って、平成13年以降に建てられた家以外は、リフォームをするより、建て替えた方がいい場合がある。まぁそれぞれの事情によりけりだけど。築30〜40年くらいの家を全面リフォームするくらいなら、思い切って建て替えをオススメする。なかなか出来ないのが現実ではあるけれど。
— 住宅リフォームの裏事情 (@reformurajijyo) June 6, 2016
築40年以上の場合
築年数が40年以上の場合、建て替えを検討する時期と言えます。なぜなら、耐震性や断熱性、設備の老朽化など、深刻な問題を抱えている可能性が高いからです。
例えば、「構造部分の劣化が進んいる」「配管が老朽化して水漏れが発生しやすい」などの不具合が生じている場合があります。このような場合、建て替えの方が長期的に見てコストパフォーマンスが良い可能性があります。
うね、香織ンちってばね...
築 40 年あって雨漏りとかするから心配でね、雨が降るたび胃及び胸が痛みます😭
って、5 年くらい前、リフォームな見積もりを 4 社に出してもらったら...
4 社とも 220 万円以上💧
そいだったらって、建て替え、住み替えにシフトで貯金継続中なの😅
— ブルマー♀戦士 香織 (@kaori_kias) July 1, 2020
物を取りに出入りもしてるので住んで住めないこともないのですが、元々築年数ある古い家で地震前から建て替えや住み替えを検討していたのでこれを機会に建て直しをすることにしました。私がローン組むことになりそうです _(꒪ཀ꒪」∠
— ねこぎつね (@nekogitsune) January 21, 2024
建物の状態から判断
建て替えかリフォームか悩んでいる際、「耐震性への不安」や「修繕が必要な箇所の数」など、建物の状態を考慮することも大切です。
1981年以前に建てられた住宅の場合、現在の耐震基準に満たしていない旧耐震基準の可能性があります。
メモ
旧耐震基準は、震度5強程度の揺れに対して建物が倒壊しないことを基準としていました。これに対し、新耐震基準では震度6強から7程度の大地震でも建物が倒壊・崩壊しないことが求められています。
この基準の背景には、1978年に発生した宮城県沖地震の甚大な被害があります。実際に、1995年の阪神・淡路大震災では、新耐震基準で建てられた建物の多くが軽微な被害にとどまった一方で、旧耐震基準の建物には大きな被害が見られました。
地震による被害から国民の生命と財産を守るため、国土交通省は1981年5月31日以前の旧耐震基準で建てられた住宅に対し、耐震診断の実施とその結果に応じた耐震改修や建て替えを推奨しています。（参考：国土交通省「住宅・建物の耐震化について」）
耐震診断の結果をもとに、改修での対応の可否、または建て替えが必要かを判断することで、より安全な住まいを手に入れられます。
また、修繕箇所が多くなる場合、リフォームであっても費用が高くなってしまい、結果的に建て替えとあまり費用が変わらないこともあります。
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耐震もだけど防音や断熱とかが昔の基準でなってないからリフォームしたところで1000万以上はかかるだろうから建て替えの方が良くね？？っていう話に落ち着いた
— まほ🔥🍠 (@tsukai3) January 3, 2025
リフォームして改装するのが予算抑えられるけど耐震強度の問題での建て替えだからな
— ゴーンヌWAT (@Kinjo_WAT) November 1, 2024
家建て替え検討中の中、利上げ決定に戦慄いてる…＿|￣|○…助成金とかで割高分相殺する予定だったが、そうなると算段が変わってくる…😩基盤ズレとかあるから、リフォームで不安が解消されるかわからんからの建替案なのに…施工業者と相談し直すしかないなぁ…
— 娑紗那 (@sasananashes) January 24, 2025
断熱リフォームしたいとウエルネストホームに相談した時、建替えましょう！っとニヤニヤしながら言われました。
一階のリノベの後だったので何てことを言うのかとむっとしましたが今後の二階のリノベ、屋根葺き替え、外壁塗装と総コストと続くメンテを考えたら建て替えが正解だった。。多分😅— チェック@パナソニックホームズのリノベ (@ganbareseshusan) July 25, 2024
建て替えかフルリフォーム決める判断基準②予算と将来のライフプランで判断する
建て替えかリフォームかを決める次の判断基準は「予算」と「ライフプラン」です。
先に結論から言うと、建て替えは費用が高額になりやすいですが、資産価値を大きく高められるメリットがあります。長く住み続けたい、子や孫へ資産として残したいなら建て替えが向いています。
反対に、コストを抑えつつ快適に暮らしたいならリフォームがおすすめです。同じ予算でも設備や内装のグレードアップに回せるため、費用対効果の高い選択ができます。
それぞれ詳しく解説していきます。
予算
建て替えは基礎から新たに住宅を建てるため、どうしても費用が高くなってしまいます。
例えば、30坪の戸建て住宅を建て替える場合、合計2,300万円前後かかります。
30坪の戸建て住宅を建て替えた場合
- 解体費用：80～100万前後
- 建設費用：1800万前後
- 設計費用：180～250万前後
- 測量＆地盤費用：50万前後
- 仮住まい＆引っ越し費用：150万前後
- 合計：2,300万前後
このように、建て替える場合は工期も長くなる傾向にあるため、仮住まいの用意が必要になり、工事費用以外の支出が増えてしまいます。
一方、リフォームは既存の建物を活かして修繕や改築を行うため、建て替えよりも費用が安いです。
例えば、30坪の戸建て住宅で全面改修を行った場合、合計650～1,400万円前後かかります。
30坪の戸建て住宅で全面改修を行った場合
- 建設費用：650万～1,300万前後
- 仮住まい＆引っ越し費用：0～100万前後
- 合計：650～1,400万前後
このように、リフォームの場合は工期も短くなり、工事費用以外の支出も抑えられます。つまり、一般的に予算を抑えたい場合、建て替えよりもリフォームがおすすめです。
ただし、リフォームも大規模な工事になると、費用が高額になることがあるため注意が必要です。
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リフォームの全体見積もりでたけど希望予算の2倍平気で見積もってくるのはなんなの？価格感分かんないからこういうのやりたいけど予算このくらいでいいですかね、って散々言ってきたよ😠
てかこれなら建て替えするからああああ！— i☺︎🟨🟥 (@iami0929) August 12, 2025
やはりそうですよね。建て替えする予算はないですが、どうしても高断熱に憧れてしまい。
天井と窓はリフォームして、床下は白アリシートがあるせいで付加断熱できず。
どうにか壁やりたいと思っていますがコスパ悪そうですね。— ハピファミ＠中古なら高性能築浅、新築なら一条工務店 (@matyoguma) June 7, 2024
ライフプラン
建て替えかリフォームかを判断する際、家族の意見や今後のライフスタイルを考慮することも大切です。
住宅は家族が生活する空間のため、家族の意見なしでは理想の住宅を手に入れられません。
例えば、子供たちが住むことを前提に建て替えた場合、子供たちが独立して家から出てしまっては、せっかくの新居が無駄になりかねません。
この先、ご家族がどのように暮らしていきたいかによって、建て替えとリノベーション、どちらの選択がふさわしいかは変わってきます。
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あーめんどくさいけど
子供のために家残すなら実家相続してリフォームか建て替えが一番手っ取り早いな。— siri (@siri_lion_mam) June 14, 2025
今年は家を買うつもりだったけど、家族間の話し合いの結果実家をフルリフォームすることにしました(*´ω｀*)
建て替えくらいの勢いでやったろーかと思ってるw
— wani (@wani2683) January 4, 2023
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そこでおすすめなのが、SUUMOリフォーム×HOME4U家づくりのとびらの併用。
SUUMOリフォームではリノベーションが得意な施工会社を、HOME4U家づくりのとびらでは建て替えに強いハウスメーカーや工務店をそれぞれ２〜３社ずつ無料で紹介してもらって「見積もり金額」「提案・アドバイス」を比較して下さい。
概算見積やプラン、補助金・ローンのアドバイスまでワンストップで受け取れるため、工事費だけでなく提案力や担当者との相性も一度にチェック可能です。
比較の結果、フルリフォームの方が費用対効果に優れると判断できれば、そのままリフォーム会社と詳細設計へ進めばOK。
一方、建物の老朽化が深刻で耐震・断熱強化に莫大な追加費用がかかる場合は建て替えを選んだほうが、将来的な維持コストを抑えられる可能性もあります。複数の専門家の意見を聞くことで、後悔しない住まい選びが実現します。
まずは無料の相見積もりを活用して、見積もり金額とプロの提案・アドバイスを比較して、それからフルリフォーム・リノベーションにするのか？建て替えにするのか？を選ぶのがベスト。
フルリフォーム vs 建て替え 早見表
| 比較項目 | フルリフォーム (30〜35坪想定) |
建て替え (30〜35坪想定) |
|---|---|---|
| 工事費総額 | 700万〜2,500万円 ※水回り移動・設備グレードで変動 |
1,800万〜4,000万円 ※仕様・構造・地盤改良の有無で変動 |
| 工期 | 3〜5か月 | 6〜9か月 |
| 耐震性能 | 既存躯体次第 (補強で等級1〜2程度まで向上可) |
新築基準で等級2〜3取得も可 |
| 固定資産税評価 | 建物評価額は小幅増 | 新築扱いで評価額増 |
| 補助金・減税 | 長期優良住宅化リフォーム等 上限250万円程度 |
こどもエコすまい/ZEH等 上限100万円〜 |
SUUMOリフォーム＆HOME4U家づくりのとびらを併用するメリット
- 専門分野が異なる会社を一括比較
リノベ特化企業と新築系ハウスメーカーの両方の視点で見積もり比較、アドバイスも受けられる。 - 補助金・ローンの最適解を提案
各社のファイナンシャルプランナーが組み合わせパターンを提示。 - “隠れコスト” を炙り出せる
仮住まい費・解体費・外構費など抜けがちな項目を一覧化できる。
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まとめ
こういった疑問に答えました。
結論
- 建て替えかリフォームかは見積もりの金額だけで判断しない
- 築29年以下の場合はリフォーム、築40年以上の場合は建て替えが安心
- 耐震性や修繕箇所の数など、建物の状態も考慮する
- 予算の目安はどの程度なのかをあらかじめ考る
- 子供の独立や二世帯同居、介護の必要性などライフスタイルを整理する
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