こういった疑問に答えます。
この記事では、築50年の住宅をリフォームか建て替えかで迷ったときの判断基準を2つと、損をしない業者の選び方を解説します。
住み慣れた家も年月が経つにつれ、あちこちに不具合が生じるものです。
とくに築50年の住宅は不具合が出ることも多く、壁のひび割れや水回りの老朽化といった経年劣化、ライフスタイルや家族構成の変化による間取りへの不満など、何かしら直すべきところが出てきます。
でも、いざ改修を考え始めると、リフォームか建て替えのどちらのほうがコスパが良いのか気になるのではないでしょうか？
一般的には建て替えよりリフォームの方が安く済みます。
しかし、築50年の家では見えない基礎や構造が傷んでいることも多く、耐震性能や断熱性能といった部分を十分に直せないことも少なくありません。
一方建て替えは、構造や基礎といった部分も新しくできますが、費用はリフォームに比べ、1.5～2倍ほど高くなってしまいます。
では、どうやって建て替えやリフォームかを決めればいいのか疑問に感じる人もいるでしょう。
個人的には、建て替えかリフォームのどちらを選んでいいか分からない方は、複数の業者に相談するのがおすすめ。
複数の業者に相談し、見積もりを依頼することで建て替えまたはリフォームにかかる費用を比較でき、自分の希望する工事の適正な価格が分かるため、高額な費用での契約が防げます。
また、担当者の対応や工事内容からも比較検討することも大切です。
業者選びのポイント
- 過去の施工例や会社の信頼性
- 建設業許可、建築士事務所登録の有無
- 工事保証や定期点検
- 提案力やレスポンスの速さ
- 一式表記ではなく細かく明示されているか
- 工事内容や支払い条件が契約書に明記されているか
おすすめサイト
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「フルリフォームか建て替えかどっちがいいんだろう？」——と迷ってる方は、"フルリフォームが得意な会社"と"建て替えが得意な会社"の両方から「見積もり」と「提案」を取り寄せて比較することが鉄則です。
【結論】築50年はフルリフォームか建て替えか？たった2つの判断基準！
リフォームや建て替えは、住宅を生まれ変わらせる一大プロジェクトです。ましてや、築50年の思い出の詰まった我が家を生まれ変わらせるとなれば、思い入れは一層強いものになるでしょう。
ところが、安易にリフォームか建て替えを選ぶと後悔する可能性があります。
とくにありがちなのが「安いから…」といってリフォームに飛びついてしまい、あとになって建て替えでしか直せない問題が見つかったというケースです。
そのため、リフォームか建て替えかを選ぶのは、築50年の住宅の場合はより慎重になる必要があります。
その判断基準を2つにまとめました。
| 基準 | 判断するポイント |
|---|---|
| 1 | 建物の劣化具合で判断する |
| 2 | 予算と将来のライフプランで判断する |
築50年の建て替えorリフォーム判断基準①：建物の劣化具合で判断する
築50年の住宅の建て替えかリフォームかを決める最初の判断基準は「建物の状態」です。築50年とはいえ建物の状態に問題がなければリフォームでも対応できます。
具体的に見るべきポイントは以下の4つです。
築50年の住宅で見るべきポイント4つ
- 構造
- 基礎
- 断熱性能
- 耐震性能
築50年でも構造や基礎といった主要な部分がしっかりしているなら、建て替えなしのフルリフォームでも十分対応でき、間取り変更や最新設備の導入によって新築同様の快適さを実現できます。
築50年のリフォームは耐震性能に注意
1981年以前に建てられた住宅の場合、現在の耐震基準に満たしていない旧耐震基準の可能性があります。築50年の住宅ともなると、現在の耐震基準を満たしていることのほうがむしろ珍しいです。
メモ
旧耐震基準（1981年以前）
→震度5（現在の震度5弱～5強程度）の揺れで倒壊しない。震度6以上は想定すらされていない。
現行耐震基準（2000年以降）
→震度5強では軽微な損傷で済む。震度7程度で倒壊しない。
国土交通省は地震による被害から国民の生命と財産を守るため、1981年5月31日以前の旧耐震基準で建てられた住宅に対し、耐震診断の実施とその結果に応じた耐震改修や建て替えを推奨しています。
わが国では、これまでも、平成7年の阪神・淡路大震災、平成16年の新潟県中越地震、平成23年の東日本大震災、平成28年の熊本地震、令和6年の能登半島地震などの大地震が発生しています。
また、南海トラフ地震、日本海溝・千島海溝周辺海溝型地震、首都直下地震、中部圏・近畿圏直下地震などの大規模地震は、近い将来の発生の切迫性が指摘されています。
このような大地震から自らの生命・財産等を守るためには、住宅や建築物の耐震化を図ることが必要であり、住宅や建築物の所有者一人ひとりが、自らの問題として意識して取り組んでいただくことが重要です。
リフォームでも耐震性能を向上させることはできますが、築50年ともなるとリフォームのみで最高性能の耐震性を確保するのはほぼ不可能です。
また、現存する建物を補強するほうがかえって手間や材料が増えて、結局の費用は建て替えとそんなに変わらなかったという事態にもなりかねません。
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「フルリフォームか建て替えかどっちがいいんだろう？」——と迷ってる方は、"フルリフォームが得意な会社"と"建て替えが得意な会社"の両方の専門会社から「見積もり」と「提案」を取り寄せて比較することが鉄則です。
耐震もだけど防音や断熱とかが昔の基準でなってないからリフォームしたところで1000万以上はかかるだろうから建て替えの方が良くね？？っていう話に落ち着いた
— まほ🔥🍠 (@tsukai3) January 3, 2025
リフォームして改装するのが予算抑えられるけど耐震強度の問題での建て替えだからな
— ゴーンヌWAT (@Kinjo_WAT) November 1, 2024
家建て替え検討中の中、利上げ決定に戦慄いてる…＿|￣|○…助成金とかで割高分相殺する予定だったが、そうなると算段が変わってくる…😩基盤ズレとかあるから、リフォームで不安が解消されるかわからんからの建替案なのに…施工業者と相談し直すしかないなぁ…
— 娑紗那 (@sasananashes) January 24, 2025
断熱リフォームしたいとウエルネストホームに相談した時、建替えましょう！っとニヤニヤしながら言われました。
一階のリノベの後だったので何てことを言うのかとむっとしましたが今後の二階のリノベ、屋根葺き替え、外壁塗装と総コストと続くメンテを考えたら建て替えが正解だった。。多分😅— チェック@パナソニックホームズのリノベ (@ganbareseshusan) July 25, 2024
築50年の建て替えorリフォーム判断基準②：予算とライフプランで判断する
築50年の住宅の建て替えかリフォームかを決める2つ目の判断基準は「予算」と「ライフプラン」です。
先に結論から言うと、建て替えは費用が高額になりやすいですが、資産価値を大きく高められるメリットがあります。長く住み続けたい、子や孫へ残したいなら建て替えが最適です。
反対に、コストを抑えつつ快適に暮らしたいならリフォームがおすすめです。同じ予算でも設備や内装のグレードアップに回せるため、費用対効果の高い選択ができます。
| 予算 | ライフプラン | |
|---|---|---|
| リフォーム | 安く済む | 短～中期的な居住 |
| 建て替え | 高くなりがち （資産価値が上がる） |
長期的な居住 （子や孫まで残せる） |
「予算」と「ライフプラン」について、それぞれ詳しく見ていきましょう。
予算
まずは、リフォームと建て替えの「予算」について確認していきます。
リフォームの予算
リフォームは既存の建物を活かして修繕や改築を行うため、建て替えよりも費用が安くなるのが一般的です。
たとえば、30坪の戸建て住宅で全面改修を行った場合の費用は、合計約650万～1,400万円です。
| 項目 | 費用の目安 |
|---|---|
| 工事費用 | 約650万～1,300万円 |
| 仮住まい＆引っ越し費用 | 約0～100万円 |
| 合計 | 約650万～1,400万円 |
リフォームの場合、工事の手間や材料も少なくて済むのはもちろん、建て替えに比べて工期も短くなるので、建て替えに比べて費用が安くなります。予算抑えたい場合、建て替えよりもリフォームがおすすめといえます。
ただし、リフォームも大規模な工事になると、費用が高額になることがあるため注意が必要です。
建て替えの予算
建て替えは今ある建物を潰して基礎から新たに住宅を建てるため、どうしても費用が高くなってしまいます。
たとえば、30坪の戸建て住宅を建て替える場合、合計約2,300万円かかります。
| 項目 | 費用の目安 |
|---|---|
| 解体費用 | 約80万～100万円 |
| 建設費用 | 約1,800万円 |
| 設計費用 | 約180万～250万円 |
| 測量＆地盤費用 | 約50万円 |
| 仮住まい＆引っ越し費用 | 約150万円 |
| 合計 | 約2,300万円 |
建て替えは解体工事からはじめ、リフォームより手間や材料も多く、工期も長くなりがちです。このような理由から、建て替えはリフォームよりも高くなってしまいます。
ライフプラン
築50年の住宅をリフォームか建て替えかを判断する際、家族の意見や今後のライフスタイルを考慮することも大切です。
リフォームの建て替えも「今後家をどうしていくか」という視点が必要不可欠。家のメンバーである家族のライフプランを確認しておかないと、リフォームも建て替えも絶対に失敗します。
ライフプランを確認しなかったがために発生した具体的な失敗事例を見ていきましょう。
長男夫婦と同居することを夢見ていたAさん夫妻
Aさん夫妻は、将来長男夫婦といっしょに住むことを見越して、退職金と貯金を使い、家を二世帯住宅に建て替えました。
ところが、長男は県外にある奥さんの実家に婿入する形になってしまいます。家は奥さんの実家が新居を用意してくれました。
Aさん夫妻はせっかく建てた二世帯住宅が無駄になってしまいました。
子どもを想定していなかったBさん夫妻
Bさんは、親の家を相続し、奥さんと息子家族三人で住んでいました。
ある日、Bさんは家をリフォームすることにしました。奥さんと話し合い「もう夫婦二人になるから」と、部屋数を減らしリビングと寝室を大きくしました。
ところが、息子さんが婚約者との間に子どもができ、突然結婚することに。「子育てをするにはアパートやマンションより広い家がいい」と、息子さん夫婦は同居を希望しています。
どちらも、家族のライフプランを確認していなかったために起こってしまった失敗です。
あーめんどくさいけど
子供のために家残すなら実家相続してリフォームか建て替えが一番手っ取り早いな。— siri (@siri_lion_mam) June 14, 2025
今年は家を買うつもりだったけど、家族間の話し合いの結果実家をフルリフォームすることにしました(*´ω｀*)
建て替えくらいの勢いでやったろーかと思ってるw
— wani (@wani2683) January 4, 2023
「フルリフォーム」or「建て替え」で迷ったら、SUUMOリフォーム×HOME4U家づくりのとびらで相見積もり比較を！
「フルリフォームか建て替えかどっちがいいんだろう？」——と迷ってる方は、まず"フルリフォームが得意な会社"と"建て替えが得意な会社"の両方から「見積もり」と「提案」を取り寄せて比較することが鉄則です。
そこでおすすめなのが、SUUMOリフォーム×HOME4U家づくりのとびらの併用。
SUUMOリフォームではリノベーションが得意な施工会社を、HOME4U家づくりのとびらでは建て替えに強いハウスメーカーや工務店をそれぞれ2～3社ずつ無料で紹介してもらって「見積もり金額」「提案・アドバイス」を比較してみましょう。
概算見積やプラン、補助金・ローンのアドバイスまでワンストップで受け取れるため、工事費だけでなく提案力や担当者との相性も一度にチェック可能です。
比較の結果、フルリフォームの方が費用対効果に優れると判断できれば、そのままリフォーム会社と詳細設計へ進めばOK。
一方、建物の老朽化が深刻で耐震・断熱強化に莫大な追加費用がかかる場合は建て替えを選んだほうが、将来的な維持コストを抑えられる可能性もあります。複数の専門家の意見を聞くことで、後悔しない住まい選びが実現します。
まずは無料の相見積もりを活用して、見積もり金額とプロの提案・アドバイスを比較して、それからフルリフォーム・リノベーションにするのか？建て替えにするのか？を選ぶのがベスト。
フルリフォーム vs 建て替え 早見表
| 比較項目 | フルリフォーム (30〜35坪想定) |
建て替え (30〜35坪想定) |
|---|---|---|
| 工事費総額 | 700万〜2,500万円 ※水回り移動・設備グレードで変動 |
1,800万〜4,000万円 ※仕様・構造・地盤改良の有無で変動 |
| 工期 | 3〜5か月 | 6〜9か月 |
| 耐震性能 | 既存躯体次第 (補強で等級1〜2程度まで向上可) |
新築基準で等級2〜3取得も可 |
| 固定資産税評価 | 建物評価額は小幅増 | 新築扱いで評価額増 |
| 補助金・減税 | 長期優良住宅化リフォーム等 上限250万円程度 |
こどもエコすまい/ZEH等 上限100万円〜 |
SUUMOリフォーム＆HOME4U家づくりのとびらを併用するメリット
併用するメリット
- 専門分野が異なる会社を一括比較
→リノベ特化企業と新築系ハウスメーカーの両方の視点で見積もり比較、アドバイスも受けられる。 - 補助金・ローンの最適解を提案
→各社のファイナンシャルプランナーが組み合わせパターンを提示。 - “隠れコスト” を炙り出せる
→仮住まい費・解体費・外構費など抜けがちな項目を一覧化できる。
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まとめ
こういった疑問に答えました。
結論
- 築50年ならむしろ建て替えのほうが安くなることも多い
- 耐震性能の向上や、基礎や構造の工事はリフォームでは不十分
- リフォームをするなら建物の状態の確認が必須
- 工事の予算や将来のライフプランなど長期的に考える
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