こういった疑問に答えます。
この記事では、築古住宅ではリフォームよりも建て替えがおすすめである理由2つと、建て替えやリフォームで失敗しない方法を解説します。
築古住宅をきれいにする際に、リフォームがいいか建て替えがいいかを迷っている方もいるのではないでしょうか？費用で比べると、一般的に建て替えよりもリフォームのほうが安くなりやすい傾向にあります。
しかし、安いからといって安易にリフォームを選ぶと、のちのち後悔することも少なくありません。
築古の住宅はリフォームよりも建て替えするのをおすすめします。理由は「①リフォームだけでは安全性・快適性が不十分な可能性がある」「②リフォームはさほど安くならないことがほとんど」だからです。
築古住宅のフルリフォームや建て替えで重要なのが業者選び。きちんとした業者に頼まないと余計に費用がかさんだり、実際の仕上がりで後悔することも少なくありません。
「フルリフォームか建て替えかどっちがいいんだろう？」——と迷ってる方は、"フルリフォームが得意な会社"と"建て替えが得意な会社"の両方の専門会社から「見積もり」と「提案」を取り寄せて比較することが鉄則です。
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費用面だけで判断すると後悔します。築古住宅はリフォームより建て替えが正解な2つ理由！
築古住宅のフルリフォームは、建て替えに比べて費用が抑えられるのが大きな魅力です。
だからこそ、フルリフォームは築古住宅を生まれ変わらせる手段として近年人気となっており、実際に現在フルリフォームを検討している方もいるかもしれません。
しかし、築古住宅ではフルリフォームよりも圧倒的に建て替えのほうがおすすめ。その理由には大きく2つ挙げられます。
| 理由 | 損するポイント |
|---|---|
| 1 | リフォームだけでは安全性・快適性が不十分な可能性がある |
| 2 | リフォームはさほど安くならないことがほとんど |
理由①：リフォームだけでは安全性・快適性が不十分な可能性がある
築古住宅をリフォームする目的として、安全性や快適性の向上は重要なポイントです。しかしリフォームだけでは安全性や快適性を十分に確保できないこともあります。
リフォームとは、いってしまえば建物の表面をきれいに直す工事です。そのため住宅の中心部ともいえる基礎や構造をリフォームで変えることはできません。
つまり、築古住宅のリフォームをしても基礎や構造は古いままなのです。
阪神淡路大震災を受けて2000年に耐震基準が大きく変わったため、築30年程度の住宅でも十分に耐震工事がされているとはいえません。
また、築40～50年の耐震基準はさらに昔のものなので、大きな地震で倒壊する危険性すらあります。地震大国と呼ばれる日本において「十分な耐震性能が確保されているか」は重要なポイントです。
建て替えでは最新の耐震性能を備えた住宅を設計できるうえ、構造的な断熱・省エネ工事も可能です。
「見た目が新築っぽくなるから」といって価格の安いリフォームに飛びつくといざというときの後悔につながりかねません。安全性を考えるなら、築古住宅ではリフォームより断然建て替えをおすすめします。
事例：旧耐震基準の住宅に住むAさんのケース
| 項目 | リフォーム （耐震補強含む） |
建て替え |
|---|---|---|
| 築年数 | 築45年 （旧耐震基準） |
新築 （現行耐震基準） |
| 耐震性 | 大規模な補強を実施。 一定の向上は見込めるが、基礎や構造の劣化は残るため、 新築同等の耐震等級3の取得は困難。 |
耐震等級3の取得も現実的。 最新の工法で構造から一新し、 最高レベルの安全性を確保。 |
| 断熱性 | 壁を剥がして断熱材を入れ直すなど、 部分的な施工になりがち。 省エネ基準への適合は難しく、冬は寒く夏は暑い状態になりがち。 |
最新の断熱材と高気密工法で、 高レベルの省エネ基準（ZEHなど）に対応可能。 光熱費を大幅に削減。 |
| 長期的な 安心感 |
基礎や構造のリフォームは困難。 安全が確保されたとは言い難い。 |
最高の安全基準を満たせる。 震災にも対応可能。 |
リフォームでも耐震性能や断熱性能を上げることは可能です。しかし、建て替えのような「最高基準の安全性能」を確保することは非常に難しいといえます。
理由②：リフォームはさほど安くならないことがほとんど
たしかに、リフォームの初期費用は建て替えに比べて安くなりやすい傾向にあります。しかし、長い目で見たときに「結局は費用的に建て替えとそんなに変わらない」ということも少なくありません。
リフォームだと基礎や構造といった部分は古いままなので、数年おきに劣化による不具合が起こります。たとえば水回りのトラブル、外壁のヒビや痛みなどは建て替えに比べてリフォームは起こりやすくなっています。
一方、建て替えは基礎や構造も全て新しくするため、経年劣化によるトラブルはそう多くありません。不具合が起こっても部分的な修繕や簡単な点検で済む場合も多く、メンテナンスコストはかなり抑えられます。
築古住宅をフルリフォームしても、「終わりないリフォーム」に追われることがほとんどで、ずっと修繕費用を払うはめになります。長い目で見たとき、リフォームはさほどオトクではありません。
事例：築35年住宅をリフォームしたBさんの20年間コスト比較
| 項目 | リフォーム |
建て替え |
|---|---|---|
| 初期費用 | 2,000万円 （フルリフォーム） |
3,500万円 （新築） |
| 追加出費 （10年後） |
500万円 （給湯器交換、屋根・外壁補修） |
0円 （初期保証期間内） |
| 追加出費 （20年後） |
600万円 （水回り配管入替え、シロアリ再防除、外壁再塗装） |
200万円 （給湯器交換、部分的な外装点検・補修） |
| トータル費用 （20年間） |
3,100万円 | 3,700万円 |
| 住宅の価値 （20年後） |
築55年（35年+20年） 旧耐震基準の建物。 資産価値はほぼゼロ。 |
築20年 新耐震基準の建物。 相応の資産価値が残る。 |
初期費用を比較すると、建て替えよりリフォームのほうが1,500万円も安くなっています。
しかし、リフォームではその後も修繕のために1,100万円もの出費が続いており、20年間のトータルコストは3,100万円にもなってしまいました。
建て替えの場合は、部分的なメンテナンスや保証期間内の修繕程度で済んでおり、追加出費は200万円程度。20年間のトータルコストは3,700万円です。
つまり、リフォームと建て替えの費用の差はせいぜい600万円程度といえます。また、資産価値で見たときも築55年と築20年では差があることも考えられます。
フルリフォームや建て替えで損をしないためのポイント
では、フルリフォームや建て替えをする際に、損をしないようにするためにはどうすればいいでしょうか？以下にそのポイントをまとめてみました。
損をしないためのポイント
- 実績のあるリフォーム・建て替え業者を選ぶ
- 複数社から相見積もりを取り、費用や提案内容を比較する
- 補助金や助成金が使えないか確認する
- 初期費用だけでなく修繕やメンテナンスの費用も考える
築古住宅のリフォームや建て替えで、もっとも重要なのが業者選びです。どんなに準備をしても業者選びで失敗してしまえば、手抜き工事やぼったくりなどのトラブルに巻き込まれる可能性すらあります。
新築そっくりさんでフルリフォームした後、某業者にリフォーム前に使用していた太陽光パネルを載せ直して貰ったが、あり得ないほど雑な施工しやがって、失敗して壁のサイディングの余計な所にもに穴開けて埋めてあるしで、業者と施工した下請け相手に大揉め中。#太陽光パネル #手抜き工事 #リフォーム pic.twitter.com/8dDk7OalfK
— Rosalinde 🇩🇪🇯🇵 島分不足中(現在低浮上) (@zect_mishima) October 3, 2019
最近リフォームをして壁一面に備え付けの本棚を作ってすごく気に入ってたんだけど、業者の手抜き工事だったのか台風で雨漏れして完全に水没してしまい、２０年ぐらいかけて集めてきた大切な本たちがぶくぶくに水を吸って変形してしまい、もう取り返しのつかないことになってしまった。すごく悲しい。
— Ippei Oshida (@ippei_oshida) August 16, 2024
地元の住宅メーカーと裁判になってます。今年の６月で着工から三年になります。
100％あちらの欠陥なのですが全く覚えのない書類に勝手に印鑑を押されていたり、外壁のパテがめちゃくちゃにやられてしまいパテが色んな所に飛び散って付いていました。
なので写真に撮りやり直しをお願いしました、次に汚水枡の位地も分からないで掘り起こしそこに誤ってセメントを流しこむ始末。
引用：ヤフー不動産より
「フルリフォーム」or「建て替え」で迷ったら「SUUMOリフォーム」×「HOME4U家づくりのとびら」の併用がおすすめ
「フルリフォームか建て替えかどっちがいいんだろう？」——と迷ってる方は、まず"フルリフォームが得意な会社"と"建て替えが得意な会社"の両方の専門会社から「見積もり」と「提案」を取り寄せて比較することが鉄則です。
そこでおすすめなのが、「SUUMOリフォーム」×「HOME4U家づくりのとびら」を併用すること。
SUUMOリフォームではリノベーションが得意な施工会社を、HOME4U家づくりのとびらでは建て替えに強いハウスメーカーや工務店をそれぞれ２〜３社ずつ無料で紹介してもらって「見積もり金額」「提案・アドバイス」を比較して下さい。
概算見積やプラン、補助金・ローンのアドバイスまでワンストップで受け取れるため、工事費だけでなく提案力や担当者との相性も一度にチェック可能です。
比較の結果、フルリフォームの方が費用対効果に優れると判断できれば、そのままリフォーム会社と詳細設計へ進めばOK。
一方、建物の老朽化が深刻で耐震・断熱強化に莫大な追加費用がかかる場合は建て替えを選んだほうが、将来的な維持コストを抑えられる可能性もあります。複数の専門家の意見を聞くことで、後悔しない住まい選びが実現します。
まずは無料の相見積もりを活用して、見積もり金額とプロの提案・アドバイスを比較して、それからフルリフォーム・リノベーションにするのか？建て替えにするのか？を選ぶのがベスト。
フルリフォーム vs 建て替え 早見表
| 比較項目 | フルリフォーム (30〜35坪想定) |
建て替え (30〜35坪想定) |
|---|---|---|
| 工事費総額 | 700万〜2,500万円 ※水回り移動・設備グレードで変動 |
1,800万〜4,000万円 ※仕様・構造・地盤改良の有無で変動 |
| 工期 | 3〜5か月 | 6〜9か月 |
| 耐震性能 | 既存躯体次第 (補強で等級1〜2程度まで向上可) |
新築基準で等級2〜3取得も可 |
| 固定資産税評価 | 建物評価額は小幅増 | 新築扱いで評価額増 |
| 補助金・減税 | 長期優良住宅化リフォーム等 上限250万円程度 |
こどもエコすまい/ZEH等 上限100万円〜 |
SUUMOリフォーム＆HOME4U家づくりのとびらを併用するメリット
2つのサイトを併用するメリット
- 専門分野が異なる会社を一括比較
リノベ特化企業と新築系ハウスメーカーの両方の視点で見積もり比較、アドバイスも受けられる。 - 補助金・ローンの最適解を提案
各社のファイナンシャルプランナーが組み合わせパターンを提示。 - “隠れコスト” を炙り出せる
仮住まい費・解体費・外構費など抜けがちな項目を一覧化できる。
まとめ
こういった疑問に答えました。
結論
- リフォームだけでは基礎や構造を直せないので、安全性・快適性が不十分な可能性がある。
- トータルコストで考えるとリフォームはさほど安くならないことがほとんどで、建て替えとの最終的は費用の差はあまりない。
- フルリフォームや建て替えで損をしないためには、信頼できる業者選んで複数社から見積もりを取ることが大切。
「フルリフォームか建て替えかどっちがいいんだろう？」——と迷ってる方は、"フルリフォームが得意な会社"と"建て替えが得意な会社"の両方の専門会社から「見積もり」と「提案」を取り寄せて比較することが鉄則です。
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▶︎地元のリフォーム会社を3〜4社紹介してくれる株式会社リクルートが運営する人気サービス。業者がSUUMOリフォームに加盟するための審査基準が厳しくため加盟店数が少なめですが、紹介される業者の質は最高峰レベル。実際に私が紹介された2社はどちらも見積もり金額が安く、提案のレベルも高かったので個人的には一番おすすめです。
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