こういった疑問に答えます。
この記事では、築40年経った人が建て替えかリフォームかで迷ったときの2つの判断基準を解説します。
築40年…長年住み慣れた家も年月が経つにつれ、あちこちに不具合が生じるもの。例えば、壁のひび割れや水回りの老朽化、間取りへの不満など気になる部分はさまざまです。
さらに、この時期は見えない構造部分も気になりはじめます。しかし、いざ改修を考え始めると、建て替えかリフォームのどちらを選ぶべきか迷ってしまうかと思います。
基本的にはリフォームのほうが解体費用や廃材処分費用がかからない分、建て替えるより安く済みます。もちろん、耐震や間取りの変更などもリフォームで十分に対応可能。
ただし、家の状態が良くない場合、部分的な修繕を繰り返すリフォームでは手間がかかります。また、建て替えかリフォームのどちらがいいかは、価格の安さだけを基準にするべきではありません。なぜなら、思い切って建て替えたほうが結果的に工期が短縮でき、費用も抑えられる可能性があるからです。
では、どうやって建て替えやリフォームかを決めればいいのか疑問に感じる人もいるでしょう。
個人的には、建て替えかリフォームのどちらを選んでいいかわからない人は、複数の業者に相談するのがおすすめ。
複数の業者に相談し、見積もりを依頼することで建て替えまたはリフォームにかかる費用を比較でき、自分の希望する工事の適正な価格が分かるため、高額な費用での契約を防げます。また、担当者の対応や工事内容から比較検討することも大切です。
業者選びのポイント
- 過去の施工例や会社の信頼性
- 建設業許可、建築士事務所登録の有無
- 工事保証や定期点検
- 提案力やレスポンスの速さ
- 一式表記ではなく細かく明示されているか
- 工事内容や支払い条件が契約書に明記されているか
おすすめサイト
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「フルリフォームか建て替えかどっちがいいんだろう？」——と迷っている人は、"フルリフォームが得意な会社"と"建て替えが得意な会社"の両方の専門会社から「見積もり」と「提案」を取り寄せて比較することが鉄則です。
【結論】築40年は、建て替えかフルリフォームか？たった2つの判断基準！
建て替えは建物を基礎部分から取り壊して新しく立て直し、リフォームは建物の基礎部分を残したまま部分的に改修する一大プロジェクト。
ところが、何も知らずに建て替えかリフォームかを選ぶと、地盤の問題や構造体の深刻な劣化など、新たな問題が見つかって後悔する可能性があります。
そのため、建て替えかリフォームかを慎重に選ぶ必要があります。
その判断基準を2つにまとめました。
| 理由 | 判断基準 |
|---|---|
| 1 | 建物の劣化具合で判断する |
| 2 | 予算と将来のライフプランで判断する |
建て替えかフルリフォーム決める判断基準①建物の劣化具合で判断する
建て替えかリフォームかを決める最初の判断基準は「建物の状態」です。
結論から先に言うと、築40年で耐震性能や断熱性能が著しく低下している場合は、建て替えを選んだほうが安心です。なぜなら、新築にすることで最新の耐震基準や省エネ性能を満たし、長期的に住みやすい家を手に入れられるからです。
一方、構造がしっかりしており耐震補強が可能な場合や、配管や下地の老朽化が大きく進んでいない場合はリフォームでも十分対応でき、間取り変更や最新設備の導入によって新築同様の快適さを実現できます。
以下で詳しく見ていきましょう。
建物の状態から判断
建て替えかリフォームか悩んでいる場合、築何年だろうと「耐震性への不安」や「修繕が必要な箇所の数」など、建物の状態を考慮することが大切です。
とくに、築40年以上の住宅は1981年以前に建てられた可能性もあり、現在の耐震基準を満たしていない旧耐震基準を採用していることがあります。
メモ
旧耐震基準は、震度5強程度の揺れに対して建物が倒壊しないことを基準としていました。これに対し、新耐震基準では震度6強から7程度の大地震でも建物が倒壊・崩壊しないことが求められています。
この基準の背景には、1978年に発生した宮城県沖地震の甚大な被害があります。実際に、1995年の阪神・淡路大震災では、新耐震基準で建てられた建物の多くが軽微な被害にとどまった一方で、旧耐震基準の建物には大きな被害が見られました。
地震による被害から国民の生命と財産を守るため、国土交通省は1981年5月31日以前の旧耐震基準で建てられた住宅に対し、耐震診断の実施とその結果に応じた耐震改修や建て替えを推奨しています。（参考：国土交通省「住宅・建物の耐震化について」）
耐震診断の結果をもとに、改修での対応の可否、または建て替えが必要かを判断することで、より安全な住まいを手に入れられます。
また、修繕箇所が多くなる場合、リフォームであっても費用が高くなってしまい、結果的に建て替えとあまり費用が変わらないことも…。
老朽化が著しく進んでいる場合は、それぞれにかかるトータルのコストを慎重に比較し、建て替えかリフォームかを判断しましょう。
とはいえ、自分だけでいくら計算していても具体的な費用はわかりませんので、建て替えやフルリフォームに強い業者から見積もりを取ってみてください。
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耐震もだけど防音や断熱とかが昔の基準でなってないからリフォームしたところで1000万以上はかかるだろうから建て替えの方が良くね？？っていう話に落ち着いた
— まほ🔥🍠 (@tsukai3) January 3, 2025
リフォームして改装するのが予算抑えられるけど耐震強度の問題での建て替えだからな
— ゴーンヌWAT (@Kinjo_WAT) November 1, 2024
家建て替え検討中の中、利上げ決定に戦慄いてる…＿|￣|○…助成金とかで割高分相殺する予定だったが、そうなると算段が変わってくる…😩基盤ズレとかあるから、リフォームで不安が解消されるかわからんからの建替案なのに…施工業者と相談し直すしかないなぁ…
— 娑紗那 (@sasananashes) January 24, 2025
断熱リフォームしたいとウエルネストホームに相談した時、建替えましょう！っとニヤニヤしながら言われました。
一階のリノベの後だったので何てことを言うのかとむっとしましたが今後の二階のリノベ、屋根葺き替え、外壁塗装と総コストと続くメンテを考えたら建て替えが正解だった。。多分😅— チェック@パナソニックホームズのリノベ (@ganbareseshusan) July 25, 2024
建て替えかフルリフォーム決める判断基準②予算と将来のライフプランで判断する
建て替えかリフォームかを決める次の判断基準は「予算」と「ライフプラン」です。
先に結論から言うと、建て替えは費用が高額になりやすいですが、資産価値を大きく高められるメリットがあります。長く住み続けたい、子や孫へ資産として残したいなら建て替えが向いています。
反対に、コストを抑えつつ快適に暮らしたいならリフォームがおすすめです。同じ予算でも設備や内装のグレードアップに回せるため、費用対効果の高い選択ができます。
それぞれ詳しく解説していきます。
予算
建て替えは基礎から新たに住宅を建てるため、どうしても費用が高くなってしまいます。
例えば、30坪の戸建て住宅を建て替える場合、合計2,300万円前後かかります。
30坪の戸建て住宅を建て替えた場合
- 解体費用：80～100万前後
- 建設費用：1800万前後
- 設計費用：180～250万前後
- 測量＆地盤費用：50万前後
- 仮住まい＆引っ越し費用：150万前後
- 合計：2,300万前後
このように、建て替える場合は工期も長くなる傾向にあるため、仮住まいの用意が必要になり、工事費用以外の支出が増えてしまいます。
一方、リフォームは既存の建物を活かして修繕や改築を行うため、建て替えよりも費用が安いです。
例えば、30坪の戸建て住宅で全面改修を行った場合、合計650～1,400万円前後かかります。
30坪の戸建て住宅で全面改修を行った場合
- 建設費用：650万～1,300万前後
- 仮住まい＆引っ越し費用：0～100万前後
- 合計：650～1,400万前後
このように、リフォームの場合は工期も短くなり、工事費用以外の支出も抑えられます。つまり、一般的に予算を抑えたい場合、建て替えよりもリフォームがおすすめです。
ただし、リフォームも大規模な工事になると、費用が高額になることがあるため注意が必要です。
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リフォームの全体見積もりでたけど希望予算の2倍平気で見積もってくるのはなんなの？価格感分かんないからこういうのやりたいけど予算このくらいでいいですかね、って散々言ってきたよ😠
てかこれなら建て替えするからああああ！— i☺︎🟨🟥 (@iami0929) August 12, 2025
やはりそうですよね。建て替えする予算はないですが、どうしても高断熱に憧れてしまい。
天井と窓はリフォームして、床下は白アリシートがあるせいで付加断熱できず。
どうにか壁やりたいと思っていますがコスパ悪そうですね。— ハピファミ＠中古なら高性能築浅、新築なら一条工務店 (@matyoguma) June 7, 2024
ライフプラン
建て替えかリフォームかを判断する際、家族の意見や今後のライフスタイルを考慮することも大切です。
住宅は家族が生活する空間のため、家族の意見なしでは理想の住宅を手に入れられません。
例えば、子供たちが住むことを前提に建て替えた場合、子供たちが独立して家から出てしまっては、せっかくの新居が無駄になりかねません。
この先、ご家族がどのように暮らしていきたいかによって、建て替えとリノベーション、どちらの選択がふさわしいかは変わってきます。
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あーめんどくさいけど
子供のために家残すなら実家相続してリフォームか建て替えが一番手っ取り早いな。— siri (@siri_lion_mam) June 14, 2025
今年は家を買うつもりだったけど、家族間の話し合いの結果実家をフルリフォームすることにしました(*´ω｀*)
建て替えくらいの勢いでやったろーかと思ってるw
— wani (@wani2683) January 4, 2023
【築40年】建て替えとリフォームのメリット・デメリット
築40年の建物を建て替えるかリフォームするか、2つの判断基準を紹介しました。しかし…
このような人もいるでしょう。そこで、建て替えとリフォームのメリット、デメリットをあらためて整理しておきますので、こちらもぜひ参考にしてみてください。
建て替えのメリット・デメリット
築40年の建物を建て替えると、以下のようなメリットがあります。
建て替えのメリット
- 住宅に最新の技術やデザインを取り入れられる
- 耐震性、断熱性能、省エネ性能などが向上する（より快適に過ごせる）
- 間取りや設備をライフスタイルに合わせて変更できる
- 住宅ローンを再利用できる可能性がある
- 相続や売却時に有利になる資産価値を確保しやすくなる
これだけ見ると「おっ、建て替えにしようかな」と思う人もいるかもしれませんが、一部デメリットがあることも把握しておきましょう。
建て替えのデメリット
- リフォームと比較して費用が高くなる傾向がある
- リフォームと比較して時間がかかる
- 建築条件によっては建て替えが制限されることがある
- 引っ越しや仮住まいが発生する
費用が高くなる傾向があるのは想像がつくかもしれませんが、建築条件によっては建て替えが制限される可能性がある点にも注意が必要です。
リフォームのメリット・デメリット
築40年の建物をリフォームすると、以下のようなメリットがあります。
リフォームのメリット
- 費用対効果が高い（新築に匹敵する快適性を得られることも）
- 建て替えよりも廃棄物を抑えられるので環境にも優しい
- 築40年ならではの新築にはない魅力や風情を残せる
- 住みながら工事ができる可能性がある
リフォームは建て替えよりも環境に優しく、今の住まいの良さを残せるといった魅力があります。ただし、デメリットがあることも忘れてはいけません。
リフォームのデメリット
- 老朽化が激しいと根本的な解決に至らない可能性がある
- 既存の構造でデザインが制限されることがある
- 耐震補強に大きな費用がかかる可能性がある
老朽化が激しくて根本的な解決に至らない場合や耐震補強が生じる場合は、結局大きな費用がかかることがあるので注意しましょう。
質問者
リフォームか建て替えか悩んでいます。
築２３年ほどの旦那の義理両親が住んでいた家をガラリとリフォームするか、建て替えるかで悩んでいます。ベストアンサー
まず、貴方に考えて欲しいのは、
リフォームと新築の現実的な比較です。リフォーム
メリット
・費用が安い
・見栄えはよくなる
デメリット
・構造的な寿命が近く、早ければ１５年で壊さないといけないことも
・見栄えしかよくならない
・間取りは変わらないので見栄えになれたら元とさほど変わらない新築
メリット
・新しい建物で綺麗
・希望の間取り
・耐震性などもあり安全デメリット
・リフォームより金額がかかるのでローン負担が増える上記が、現実です。
引用元：Yahoo!知恵袋より
質問者
建て替えかリフォームか住み替え（マンション、建売）か検討中です。
それぞれのメリット、デメリットを教えてください。
現在は築30年の木造に住んでいます。
7０歳の両親と息子２人の計４人住まいです。ベストアンサー
おそらくリフォームが一番安価にできると思いますが、
家の状態によっては立て替えても変わらないかもしれません。
今の土地が気に入っているならこのどちらかですね。
気に入っている前提ですと住み替えのメリットは無いように
思えます。新しい土地で新しいコミュニティの中に入るので
ハマるかどうかは賭けです。引用元：Yahoo!知恵袋より
「フルリフォーム」or「建て替え」で迷ったら、SUUMOリフォーム×HOME4U家づくりのとびらで相見積もり比較を！
「フルリフォームか建て替えかどっちがいいんだろう？」——と迷っている人は、まず"フルリフォームが得意な会社"と"建て替えが得意な会社"の両方の専門会社から「見積もり」と「提案」を取り寄せて比較することが鉄則です。
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SUUMOリフォームではリノベーションが得意な施工会社を、HOME4U家づくりのとびらでは建て替えに強いハウスメーカーや工務店をそれぞれ２〜３社ずつ無料で紹介してもらって「見積もり金額」「提案・アドバイス」を比較してみてください。
概算見積やプラン、補助金・ローンのアドバイスまでワンストップで受け取れるため、工事費だけでなく提案力や担当者との相性も一度にチェック可能です。
比較の結果、フルリフォームのほうが費用対効果に優れると判断できれば、そのままリフォーム会社と詳細設計へ進めばOK。
一方、建物の老朽化が深刻で耐震・断熱強化に莫大な追加費用がかかる場合は建て替えを選んだほうが、将来的な維持コストを抑えられる可能性もあります。複数の専門家の意見を聞くことで、後悔しない住まい選びが実現します。
まずは無料の相見積もりを活用して、見積もり金額とプロの提案・アドバイスを比較して、それからフルリフォーム・リノベーションにするのか？建て替えにするのか？を選ぶのがベスト。
フルリフォーム vs 建て替え 早見表
| 比較項目 | フルリフォーム (30〜35坪想定) |
建て替え (30〜35坪想定) |
|---|---|---|
| 工事費総額 | 700万〜2,500万円 ※水回り移動・設備グレードで変動 |
1,800万〜4,000万円 ※仕様・構造・地盤改良の有無で変動 |
| 工期 | 3〜5か月 | 6〜9か月 |
| 耐震性能 | 既存躯体次第 (補強で等級1〜2程度まで向上可) |
新築基準で等級2〜3取得も可 |
| 固定資産税評価 | 建物評価額は小幅増 | 新築扱いで評価額増 |
| 補助金・減税 | 長期優良住宅化リフォーム等 上限250万円程度 |
こどもエコすまい/ZEH等 上限100万円〜 |
SUUMOリフォーム＆HOME4U家づくりのとびらを併用するメリット
- 専門分野が異なる会社を一括比較
リノベ特化企業と新築系ハウスメーカーの両方の視点で見積もり比較、アドバイスも受けられる。 - 補助金・ローンの最適解を提案
各社のファイナンシャルプランナーが組み合わせパターンを提示。 - “隠れコスト” を炙り出せる
仮住まい費・解体費・外構費など抜けがちな項目を一覧化できる。
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